Mesurage et qualification des parties privatives.

Lors d’une vente d’un bien en copropriété, l’acte doit impérativement mentionner la superficie de la partie privative.

Toute erreur, sous réserve du seuil de tolérance (c’est-à-dire si on est au-delà d’1/20^ème), implique une diminution du prix.

Dans l’arrêt ici évoqué, il s’agit de qualifier proprement ce qui relève des parties privatives ou pas, cela va influer nécessairement la question du mesurage.

Dans le cas d’espèce, la vente portait sur plusieurs lots dont la qualification (partie commune ou non) était discutée et délicate.

Si le droit du copropriétaire n’est pas un droit de propriété, autrement dit si on parle de partie commune, il n’existe ni notion de mesurage, ni notion de partie privative.

Pour qualifier la partie comme étant privative ou non, la Cour d’appel a retenu deux critères :

• L’utilité du lot, collective ou non,
• Les stipulations de l’état descriptif de division,

La Cour a ici retenu le caractère privatif.

Le vendeur objectait ce qui suit :

• Ce n’est qu’à défaut de précision dans le règlement de copropriété que l’utilité peut être prise en compte pour qualifier la partie d’un bâtiment en copropriété,
• Corrélativement, les dispositions de l’état descriptif de division sont inférieures à celles du règlement de copropriété.

La Cour de cassation a donné raison au vendeur et cassé l’arrêt d’appel :

Vu les articles 8, alinéa 1er, 2, alinéa 1er, et 3, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

« En application de ces textes, le classement par un règlement de copropriété des parties d’immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l’application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Pour condamner la venderesse à payer à l’acquéreur une certaine somme au titre de la réduction du prix de vente, l’arrêt constate que le tableau de division inséré en page 8 bis du règlement de copropriété décrit, au titre du lot 33, un terrain formant une seconde cour avec simple droit de jouissance au profit de son propriétaire.

D’une part, il retient que la nature privative de cette cour ne peut se déduire de ce que le règlement de copropriété l’exclut des parties communes générales. D’autre part, il relève que celle-ci desservait, antérieurement à son détachement, le lot 35 et dessert actuellement les lots du bâtiment B et que le concierge doit y avoir accès, pour en déduire que le lot 39, issu de la division du lot 33, correspondait au droit de jouissance exclusive d’une partie commune spéciale, de sorte qu’il ne pouvait faire l’objet d’un mesurage.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la cour correspondant au lot 33 n’était pas décrite comme partie privative par le règlement de copropriété par renvoi au tableau des lots figurant en pages 9 bis et 10 de cet acte, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

En d’autres termes, la Cour de cassation exige du Juge du fond qu’il prenne pour base le règlement de copropriété.

Si ce règlement est ambigu, alors il est possible d’apprécier la valeur probante (inférieure donc) de l’état descriptif de division, bien qu’il ne soit pas intégré audit règlement dans le cas d’espèce.

Si le règlement est clair, il n’est pas nécessaire de se référer à d’autres éléments dont la valeur est inférieure, c’est tout le sens de cet arrêt.